News

Очень многие профессионалы в последнее время часто говорят о том, что необходимо провести реконцепцию почти всех столичных торговых центров, даже тех, которые работают не более полутора лет. Это уже стало насущной необходимостью, в чём нет никакого сомнения.

Синдром Титаника

Для того, что сейчас происходит в экономике, требуются новые термины: «новая реальность», «кризис потребления», и др. Такие выражения можно уже нередко встретить даже в официальных отчётах, и это совершенно не удивительно, а имеет свои причины.

«Переход покупателей в разряд наблюдателей за торговым процессом» — что это такое, работники розничной торговли – ритейлеры – знают не понаслышке. Но в начале 2016 года торговые центры стали посещаться активнее. Это произошло впервые после начала кризиса. По мнению экспертов, причиной этого является отсутствие возможности у огромного числа жителей России позволить себе отдых за границей. И посещение торгового центра в этом случае становится интересным развлечением, которое так любят многие люди, при этом отнюдь не всегда отмечаются даже совсем небольшие расходы.

Часто немалое количество посетителей просто прогуливается по торговому центру ради досуга и отдыха, разглядывая товары, или прицениваясь на будущее. Разумеется, существуют исключения. В Москве имеются такие торговые центры, где арендаторы платят более 200000 рублей за 1 м2. К ним можно отнести «Охотный ряд», «Европейский», «Гум», в которых посетители всё чаще становятся покупателями. Но подобные центры, что уже было упомянуто, исключения, а не правило. По мнению экспертов, даже вчера открывшимся центрам торговли необходима реконцепция. Ведь рынок развивается очень быстро, предприниматели не успевают за ним.

По словам эксперта часто бывает так, что неоправданные амбиции и чрезмерная самоуверенность разрушают проекты, даже если для их осуществления используются самые подходящие стратегии. Таких примеров было немалое количество. Порой неумение договориться с арендаторами, нежелание нести лишние расходы на архитектурные нужды, которые совершенно очевидны и безотлагательно необходимы, недостаточная дипломатия и упёртость в переговорах оказываются для собственника роковыми. И это, как считает эксперт, можно назвать синдромом Титаника. К сожалению, понимают это отнюдь не все. Очень многие попросту не желают этого признавать, за что сами впоследствии бывают наказаны. Многие предприниматели (девелоперы) страшатся резкой беседы с так называемыми «якорными» арендаторами.

Если «якорь» выбран неверно, то весь корабль может затонуть. Под кораблём имеется в виду, разумеется, торговый центр или комплекс. Поэтому необходимо подробно вникать в каждую деталь, даже в те, которые кажутся маловажными и незначительными. Вспоминается то, что во время серьёзного кризиса 2008 года некоторые рисковые участники рынка высказывали мысли о том, что внутри торгового центра неплохо было устроить библиотеку. Но другим это казалось бредовой идеей и глупостью, и подвергали тех, кто думал об этом откровенным насмешкам, не считая нужным даже рассматривать подобный вариант.

Теперь же это уже не удивляет никого, все прекрасно понимают разумность такого подхода и очевидную выгоду.
По словам экспертов магазины по продаже товаров для спорта, магазины по продаже детских товаров, центры по продаже бытовой электроники нельзя назвать «якорями» в смысле, в котором употреблялся этот термин раньше. В наши дни всё меняется очень быстро. Они уже не притягивают и не генерируют трафик, тогда как ранее являлись «магнитом».

Их постепенно сменяют арендаторы центров по игровому обучению – edutainment, крупные продуктовые магазины, зоны питания. И это по душе не всем владельцам торговой недвижимости, что вполне понятно, так как ставки от галерей выше, чем от зоны для развлечений. Однако с точки зрения привлечения посетителей это не просто разумно, а очень мудро.

Эффект айсберга и синдром пингвинов

Эффект айсберга – это нежелание менять старые правила и работать по новым. Это указывает на аналогию между торговыми центрами, которые работают по устаревшим концепциям с «Титаником». Ведь этот прекрасный величественный корабль пошёл ко дну в результате столкновения с айсбергом, оказавшимся на пути и не замеченным командой корабля вовремя.

Кажется странным, что некоторые компании, которые управляют торговыми центрами, не имеют стратегии развития, не задумываются о переменах, произошедших в поле конкуренции, что архитектура требует реконструкции, порой очень даже серьёзной. В результате этого, когда выходят новые проекты в той зоне, которую охватывает торговый центр, просто необходимо подумать о том, требуется ли реконцепция. И если это так, то её попросту не избежать. В противном случае столкновение с айсбергом, которое, возможно приведёт к краху, может оказаться неизбежным.

Помимо этого владельцы торговой недвижимости имеют и другую фобию. Это так называемый «синдром пингвина». Пингвины обитают на айсбергах. Именно на айсбергах пингвины появляются на свет, и на них же живут и умирают, передвигаются вместе с ними, однако просторов океана далее айсберга не видят.

Подобно этому, владельцы хорошо помнят весь этап строительства, начиная с рытья котлована. При них происходило заселение помещений первыми арендаторами. Но спустя несколько лет после начала деятельности проекта уже вообще ничего не знают о конкурентах, о целевой аудитории торгового центра, о трафиках и т. д. Что за частую приводит к печальным последствиям.

Правила реконцепции

Многие эксперты убеждёны в том, что самые успешные проекты отмечаются у наиболее изобретательных девелоперов. Считается очень разумным и полезным привлекать в торговые центры социальных государственных арендаторов. К примеру, это могут быть многофункциональные центры, которые оказывают разного рода услуги населению. Это может привлечь также нотариусов, к которым часто бывают очереди. В результате люди будут задерживаться в торговом центре. Всё вполне логично. Посетителям потребуется пообедать, и они зайдут закусочные или кафе. А ещё, дожидаясь приёма, смогут посетить торговую галерею центра и приобрести нужные товары.

В процессе реконцепции функционирующих торговых центров, а также в случае использования новых помещений и комплексов арендаторами эксперты советуют воспользоваться принципом, который заключается в «аренде клиентоориентированной».

Любой из арендаторов является ценным, для используемого проекта это может оказаться роковым. Сейчас уже не то время, когда владелец мог в случае невозможности заключить договор с арендатором всегда мог найти другого. К примеру, в наше время на рынке действуют из крупных операторов всего лишь два по аптечному бизнесу. И если владелец торговой недвижимости не смог найти общего языка с первым из них, то со вторым он тоже не договорится. Причиной тому является то, что операторы тесно контактируют между собой. Так считает эксперт, который ранее занимался развитием крупного торгового объекта, но с недавних пор начал работать с инвестициями. Владельцам нужно понимать, что если раньше решения принимались за полтора-два месяца, то теперь это занимает месяца три или четыре.

Чтобы заполнить площадки для торговли, которые не получается сдать, девелопер имеет возможность осуществить свой уникалный торговый проект, который не похож на другие (private label), хотя и не все специалисты положительно оценивают эту практику. Либо купить франшизу fashion-оператора.

Также следует обратить внимание на другой принцип, который заключается в неэксклюзивном соседстве. При этом арендаторы должны согласиться с тем, что в комплексе могут оказаться арендаторы, являющиеся его конкурентами. То есть может быть создан синергический эффект. А за эксклюзивные договоры об аренде, конечно же, ритейлерам приходится платить.

Кроме того, эксперт советует ввести для всех арендаторов (это касается и индивидуальных предпринимателей, и тех, кто арендует совсем небольшие площади – не более 100 м2) определённый процент, полученный в результате торгового оборота.

Конечно, невозможно предложить единую рекомендацию, которая подходила бы всем одинаково. Но, разумеется, в нынешних условиях, когда вряд ли следует ожидать положительную динамику или внезапное резкое падение, девелоперы не могут позволить себе вообще ничего не делать. И очень хорошо, что в этом почти никто не сомневается.