News

Согласно изменениям в законодательстве, принятым властями, строительство комплексов апартаментов в качестве самостоятельных капитальных объектов запрещено.

Такое новшество не могло вызвать резонанс на рынке недвижимости, особенно с учётом того, что апартаментные комплексы тесно связаны с гостиничным бизнесом. Отдельные участники и эксперты рынка недвижимости выдвинули предположение о том, что сегмент апартаментов и вовсе исчезнет с рынка недвижимости.

В результате нового постановления, строительство комплексов апартаментов сейчас рассматривается в рамках гостиничной инфраструктуры и не существует более в качестве автономного вида недвижимости. При этом эксперты подчёркивают, что возведение апартаментных комплексов не было законодательно регламентировано и ранее, а сами комплексы попадали под категорию коммерческой недвижимости.

Строительство объектов, на которые уже было получено разрешение, будет завершено, новые же проекты войдут в состав гостиничных комплексов.

Сегодня следует говорить о новом формате апартаментной недвижимости – так называемых апарт-отелях. Данный формат появился в Майами ещё в середине прошлого столетия и в последствие получил широкое распространение в Арабских Эмиратах, на Багамах, Ямайке, а также в Коста-Рике.

Управляются комплексы апарт-отелей крупнейшими мировыми игроками гостиничного бизнеса – такими операторами, как Four Seasons, Hilton, Hyatt, Regent International, Ritz-Carlton, Rosewood, Sonesta и Starwood.

На сегодняшний день наблюдается повышенный интерес к апарт-отелям в западных странах. Это обусловлено в первую очередь более низкой стоимостью на проживание, по сравнению с обычными гостиницами. Вдобавок следует учитывать относительно невысокий порог входа в данный сегмент бизнеса недвижимости, что в сочетании с высокой доходностью и ликвидностью, несомненно, способно привлекать новые инвестиции.

Акцентируя внимание на вопросах доходности, отмечается, что для инвестора почти на одну треть выгоднее приобрести номер в апарт-отеле, чем вложить средства в стандартное жильё. При этом, инвестор освобождается от возможных затрат на ремонт, так как всем этим занимается управляющий оператор.

Прибыль от такого номера будет на порядок выше, по сравнению с прибылью, полученной от стандартной жилой недвижимости. Так, например, если средний доход от квартиры составляет 5 – 6 %, то доход от номера в апарт-отеле может достигать 10 %.

В России пока не стоит ожидать активного развития бизнеса недвижимости данного сегмента. Такие прогнозы обусловлены ситуацией экономического кризиса в стране. По мнению специалистов, из имеющихся на сегодняшний день проектов в скором времени будет реализовано не более 50 %.

Эксперты поясняют, что данный формат весьма перспективен, несмотря на то, что спрос на него ещё только начинает формироваться. На сегодняшний день ещё не многие инвесторы владеют достаточной информацией в отношении апарт-отелей, в частности о том, каким образом можно их приобрести и управлять ими, и какую прибыль, в конечном счете, они смогут получить.

В действительности, сегмент апарт-отелей по своей доходности вполне может заменить аренду квартир, что однозначно указывает на его эффективность как инструмента на рынке недвижимости.

Комплексы апарт-отелей стали получать известность примерно с 80-х – 90-х годов прошлого столетия. Тогда они активно строились в крупных городах Европы с целью предоставлять возможность комфортного временного проживания как туристам и бизнесменам, так и целым семьям.

В Соединённых штатах, а также в Центральной Америке объектами апарт-отелей управляют крупные гостиничные сети, такие, как Mariott Hotels и Trump Organisation. В Западной Европе наибольшее число комплексов апарт-отелей располагается во Франкфурте и Брюсселе, где на одну тысячу жителей приходится примерно чуть свыше одного апартамента. Из всех западноевропейских городов рынок апарт-отелей хуже всего развит в Амстердаме, где на тысячу населения приходится лишь две десятых апартамента.

Несмотря на то, что апарт-отели относятся к объектам недвижимости гостиничного типа, данный формат имеет и свои отличия. Площадь номеров апарт-отелях обычно выше, чем в обычных гостиницах. Для номеров также характерно наличие кухонной зоны, что делает проживание в апарт-отеле сопоставимым с квартирным, плюс клиент может пользоваться традиционным гостиничным сервисом.

Апарт-отели, ровным счётом как и гостиницы, делятся на классы, хотя общепринятой типологии в данном секторе пока не существует. Можно выделить три их основных класса: стандарт, эконом, а также бизнес-класс.

В первую очередь они отличатся друг от друга площадью номеров, количеством предоставляемого обслуживания, а также удобством расположения. Обычно апарт-отели предлагают клиентам проживание на относительно длительный срок – от недели до месяца, а в некоторых случаях даже больше. Минимальный и максимальный срок проживания устанавливается управляющим оператором.

Длительность проживания в апарт-отелях значительно превышает длительность проживания в гостинице. Это весьма эффективно и может быть использовано клиентом в случае наличия у него работы или учёбы за границей. Вместе с тем, апарт-отели – не единственный формат, предлагающий размещение подобного типа.

Так, наряду с ними, специалисты выделяеют отели для длительного проживания и сервисные апартаменты. Отели для длительного проживания (англ. extended stay hotels) отличаются большей площадью кухонной зоны, что в некотором роде даже удобнее, по сравнению с ращмещением в номере апарт-отеля.

Сервисные апартаменты или доходные дома, в свою очередь, напоминают полноценные квартиры. Обслуживание в них осуществляется один или два раза в неделю и обычно включает уборку и смену белья. Широкое распространение сервисные апартаменты, имеют за рубежом, где они часто представлены в виде автономных домов с консьержем. Апарт-отели в этом смысле наиболее близки к формату обычных гостиниц, отличающихся наличием соответствующего сервиса.

Сегмент апарт-отелей так или иначе скоро появится на рынке российской недвижимости. Текущее состояние мировой экономики неизбежно приведёт к увеличению продолжительности служебных поездок, что, в свою очередь, поспособствует росту спроса на недвижимость данного формата, в том числе и в нашей стране.

Немаловажным фактором здесь может оказаться и то, что строительство апартаментных и сервисных отелей требует меньших финансовых затрат, по сравнению со строительством обычных гостиниц. Таким образом, инвесторы смогут рассчитывать на более высокий доход, нежели от традиционного гостиничного бизнеса. Подобные объекты могут, как продаваться инвесторам целиком, так и сдаваться в аренду частично, а это, в свою очередь, позволяет эффективно управлять рисками.

Существует несколько причин, по которым строительство апарт-отелей является более выгодным, нежели строительство обычных гостиниц. Во-первых, это отсутствие ответственности девелопера по совершению акта продажи инвестору за дальнейшую заполняемость объекта. Во-вторых, инвесторы имеют возможность предоставлять в использование свои площади управляющему оператору, что позволит обеспечить дополнительную прибыль.