News

Сегодня в центре столицы арендный бизнес офисов – прекрасная и весьма выгодная возможность инвестирования собственных капиталов, выступающая источником получения постоянного дохода. Так на данном рынке могут работать как представители среднего, так и крупного бизнеса, так и собственники небольшого по размерам капитала. В этом отношении свое экспертное мнение дают специалисты рынка Москвы в вопросах коммерческой недвижимости.

Офисный рынок и его тенденции

Именно тенденции в данном направлении, которые сложились в последние годы стоит в обязательном порядке учесть всем предпринимателям и бизнесменам, осваивающим данный сегмент. Прежде всего, стоит отметить, что изменения затронули финансовую сторону вопроса – это полный переход в зону влияния рубля и при этом показатели индексации снизились, оставив по контрактам в национальной валюте максимум 5-7 процентов годовых.

Стоит учесть и тот факт, что данный сегмент рынка сейчас сориентирован больше в сторону самого арендатора, позволяя им подобрать помещение по своему вкусу. Но и собственник имеет в свой актив ряд бонусов. Как пример, это услуги по отделке помещения, плата за которые уже включены в плату за аренду, без последующего ее возмещения.

Но подобная ситуация не всегда была на рынке данной услуги. Как отмечают многие эксперты, изменения в лучшую сторону ситуации для арендатора возможны в перспективе в ближайшие 2-3 года. Она есть следствием постепенного снижения вакансий в качественных офисных помещениях категории А и В + в Москве и Питере.

Так вымывание свободной офисной площади – еще одна из тенденций последних лет, усиливающаяся в силу недостаточного ввода в эксплуатацию новых помещений. Наблюдается тенденция крупных продаж, сделок по передаче многих активов. Рынок становится все более совершенным в плане нормативной базы и более профессиональным в кадровом вопросе. Да и просто стоит отметить тот факт, что наблюдается много нового в отделке офисных помещений, используют новые, современные стройматериалы и так далее.

Так же изменился и состав самих арендаторов – ранее в крупных офисах доминировали в большинстве своем штаб-квартиры с зарубежной регистрацией, сегодня – все больше отечественных, как частных компаний, так и государственных. В отношении небольших арендных площадей – самым большим спросом они пользуются у компаний, поставляющих населению те или иные услуги частным лицам и бизнесу. Затребованы и помещения, в которых организуют и офис для клиента, либо сотрудников, при этом тренд на совместную консолидацию наблюдается и в среднем сегменте.

Предложения для покупателя

На современном рынке офисных помещений все больше представлены бизнес – центры, отнесенные к классу В и ниже, сориентированные на частного вкладчика и инвестора. При этом, как отмечают эксперты, помещения, отнесенные к классу А меньше представлены на рынке, поскольку к ним, структурнее собственности здания выдвигают особые, прописанные законодательно требования, в отличие от офисов, отнесенных к классу В. Если говорить об офисных помещениях категории А – для них важна единая структура собственности. С учетом тех или иных условий и пунктов арендного договора – уровень дохода в среднем варьирует на уровне в 10-12% годовых, что выше доходной части от банковского депозита.

Чаще всего арендуют помещения, площадь которых составляет 230-250 кв.м., хотя большим спросом у арендаторов пользуются помещения и меньшей площадью.

Вход на рынок и финансирование

Эксперты и аналитики озвучивают самые разные объемы и размеры капитала, который требуется для успешного входа в сферу бизнеса по аренде офисных помещений в центрах столицы. Ряд аналитиков утверждают, что минимальный уровень порога для входа на данный сегмент рынка составляет 20-30 миллионов в национальной валюте. При этом делается уточнение, что речь тут идет о покупке офисного помещения категории В и С, хотя на высокие показатели доходной части тут рассчитывать не стоит, поскольку он не превышает 10%.

Иные же эксперты утверждают, что представителям малого/среднего бизнеса составляет на уровне в 50-100 миллионов в национальной валюте. Эксперт отмечает, что ниже данной цифры помещение офиса также можно приобрести, хотя в пределах помещений со свободным назначением либо это будут объекты класса В и не в самом лучше районе города, с низкой деловой активностью.

Иные же говорят, что в данный вид бизнеса можно уже входить, имея на руках 4.5 миллиона, да и саму сумму можно уменьшить, благодаря участию в акциях или же оформив рассрочку от самого продавца. Подобные предложения дают хорошее начало старта для работы в сфере арендного бизнеса.

Арендаторы и от чего они отказываются

Покупая недвижимость, без последующего подписания на площадь договора аренды, стоит понять – она может простаивать немалый срок. Но в практике экспертов по недвижимости имеется немало примеров, когда само помещение простаивает по нескольку месяцев, а то и лет. Такое может случиться по самым разным причинам – устаревшая площадка, необходимость ремонта или невыгодная локация.

Эксперты отмечают, что незатребованными объекты могут быть и в силу чрезмерно завышенной их себестоимости, не самых лучших технических, строительных характеристик и локации. Помимо этого немало в Москве и так называемых «зависших» проектов, находящихся на стадии судебных разбирательств. Весьма часто в них нет даже финишной отделки, и потому для снижения рисков покупки неликвидного помещения стоит тщательным образом проверять документы, подтверждающие право собственности.

Низкий уровень рыночной ликвидности помещения может быть следствием и неправильно составленной исходно-разрешительного пакета документов. Имеете сомнения в вопросе законного оформления права собственности – его не рассматривают как объект длительной аренды. Как вариант, аренда на короткие сроки небольшими компаниями.

Немалое влияние оказывает и неудачное местоположение самого здания. Если офис расположен далеко от метро, общественной развязки городского транспорта, отсутствует или оборудован неудобный подъезд для личного авто – это сказывается на стоимости аренды не в пользу собственника. Иные же проблемы легко решаются, главное – привлечь для этого специалистов, которые помогут восстановить финансовую ценность объекта аренды, устранив причины и факторы убыточности.

Решения собственников

От невыгодного для себя и в большинстве своем убыточного офисного проекта каждый владелец, собственник будет пытаться избавиться от него самыми разными способами. Некоторые объекты еще на стадии возведения переводят из категории офиса в совсем иной формат – например отель или же жилые апартаменты. Нередки примеры, когда перепрофилируют уже возведенные и сданные в эксплуатацию объекты – например административное здание становится офисами.

Бизнес – центр, площадь которого составляет порядка 5 тысяч кв.м. в пределах территории ТТК вполне переформатируют путем вывода в многофункциональный, современный центр, с ритейлом. На определенной стадии модернизация здания и перепрофилирование самого объекта в апартаменты, его последующая продажа и будет экономическим оправданием такому решению. В особенности такая практика часто применяется, если сам владелец намерен выйти из того или иного проекта с максимальной для себя выгодой.

Перепрофилирование офисного помещения в торговое – история редкая. Поскольку еще на стадии разработки проекта проводится тщательный best use анализ. В нем проводят сравнение возможных для данного объекта вариантов размещения торговых точек и апартаментов, офисов и потому ошибка в таком случае практически исключена. Даже наоборот – торговый центр может быть перепрофилирован в офис, апартаменты в силу низких показателей проходимости или продаж.