News

Ослабление рубля в результате финансового кризиса оказало довольно негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости в России. Рост ключевой ставки Центрального банка повлёк за собой повышение не только стоимости кредитов, но и аренды по договорам в иностранной валюте.
Крупные российские банки начали выдавать кредиты под весьма высокий процент – от 20 – 25 % годовых, сильно ужесточив при этом процедуру проверки платёжеспособности клиента. Мелкие и средние банки, в свою очередь, и вовсе отказались от кредитования. Такая ситуация поспособствовала резкому снижению спроса на недвижимость и, как следствие – уменьшению ставки на аренду в целом. Относительно неплохим спросом на данный момент пользуются лишь коммерческие помещения класса В и С, в силу их невысокой стоимости.

В настоящее время многие предприятия стараются снизить затраты на офисную недвижимость. Достигается это в первую очередь путём сокращения штата, а также сдачи в субаренду части офисного пространства. По мнению специалиста, стоит ожидать роста этой тенденции. Прибыльной она может оказаться только в том случае, если собственники недвижимости будут предлагать своим арендаторам выгодные ставки в национальной валюте.

Аналогичная ситуация наблюдается и в отношении складских площадей. На сегодняшний день рынок недвижимости данного сегмента характеризуется повышенным предложением, не смотря на то, что ещё год назад складские площади считались дефицитом. При этом далеко не каждый собственник готов заключать арендные договора на условиях оплаты в российских рублях.

Что касается торговых помещений, в том числе и расположенных на первых этажах зданий, то ставки на них, по словам специалиста, могут снизиться до 40 %. Многим собственником придётся реализовать свою недвижимость, особенно в случае необходимости погашения долгов. Уже сегодня некоторые магазины, специализирующиеся на продаже одежды и обуви среднего класса, закрывают торговые точки с низкой доходностью, или даже и вовсе уходят с рынка. То же самое можно сказать и в отношении ресторанов. На настоящий момент появилось много свободной торговой площади там, где ранее её аренда была в дефиците – например, в Столешниковом переулке, на Кузнецком мосту, Маросейке, Мясницкой, Петровке, Пятницкой улице, или у входа в метро.

Доля свободной площади в торговых центрах выросла до 6 %, при снижении арендной ставки на 20 %. Роста цен на недвижимость в ближайшее время ожидать не стоит, однако, спрос на рентабельные торговые помещения останется стабильным. Не смотря на то, что за последнее время было введено порядка 900 тысяч квадратных метров новой торговой недвижимости, востребованной окажется площадь не более 500 тысяч. В силу недоступности финансирования и снижения спроса на коммерческую недвижимость в целом, развитие отдельных торговых проектов и вовсе может быть приостановлено.

Становится очевидным, что развитие производств различного формата в условиях сложившейся кризисной ситуации происходит по-разному, и обусловлено, в первую очередь, потребительским спросом. Наибольшие убытки могут потерпеть компании средней ценовой категории, в то время как производители низкого ценового диапазона всё ещё имеют возможность приобретать новых клиентов. Следует ожидать, что в наименьшей степени пострадают предприятия общественного питания, магазины детских товаров, а также продуктовые супермаркеты.

Что касается офисных помещений, то невостребованная площадь в целом выросла на 3 %, а доля свободной недвижимости класса A составила порядка 28,4 %. Для помещений класса B+ данный показатель, составляет порядка 15,5 %, в то время как арендные ставки в этом сегменте оценивается в размерах от 275 до 450 у. е. за квадратный метр в год. В сегменте класса «премиум» арендные ставки, в свою очередь, достигают 750 – 900 у. е. за квадратный метр.
Затрагивая вопрос складской недвижимости, доля свободной площади в данном сегменте выросла на 6,5 %. Это объясняется активным введением её новых объёмов в условиях отсутствия спроса.

Стоимость аренды торговых помещений подверглась большему снижению, нежели стоимость аренды офисных помещений. Общий объём невостребованной коммерческой недвижимости составляет 2276 объектов площадью порядка 1316 квадратных метров. При этом, арендная ставка на офисные помещения в центре Москвы в среднем составляет 605 долларов за квадратный метр в год, а на помещения за пределами Садового кольца – 362 доллара.
Что касается складской недвижимости, то средняя ставка на её аренду уменьшилась в целом на 9 % и составила 143 доллара за квадратный метр. Общий объём предложения на недвижимость данного типа был оценён специалистом в 648 объектов площадью порядка 683 тысяч квадратных метров.

Ситуация с торговой недвижимостью, развивается следующим образом. Во-первых, сократился объём ставок на аренду, превышающих 1000 долларов США за 1 квадратный метр в год. Во-вторых, снизилась средняя стоимость аренды торговых помещений. Так, для объектов, расположенных в центре города, она составила 1239 долларов США за 1 квадратный метр в год (на 14 % ниже), для районных объектов – 595 долларов за квадратный метр (на 12 % ниже). Общее количество невостребованных торговых объектов оценивается в 977, а их суммарная площадь ровняется 402 тысячам квадратных метров. При этом 107 торговых помещений, площадью в 36 тысяч квадратных метров, располагаются в центре Москвы, остальные – за его пределами.

Согласно данным, представленным экспертов отдела оценки и консалтинга одной из ведущих компаний на рынке российской недвижимости, темп роста объёма вакантных торговых помещений стремительно увеличивается, чего не наблюдалось в условиях предыдущего экономического кризиса. Так, для крупных арендаторов размер ставки снизился примерно на 13 %, а стоимость одного квадратного метра в год составила в среднем от 120 до 750 у. е. Цена на аренду стандартного торгового помещения, в свою очередь, варьируется в диапазоне от 250 до 3500 у. е. за 1 квадратный метр, что говорит от снижении ставки для обычных арендаторов на 3 %. По некоторым прогнозам, следует ожидать дальнейшего снижения общей арендной ставки примерно на 15 %.
Вместе с тем ритейлеры реагируют на сложившуюся ситуацию весьма неоднозначно. Количество вакантных торговых помещений будет продолжать расти, чему, главным образом, способствует незаинтересованность владельцев недвижимости снижать цену за аренду.

Так же эксперты проводили оценку ситуации с офисными и торговыми помещениями в условиях финансового кризиса. Суммарный объём вакантной площади торговых помещений в Московском районе составляет свыше 5 миллионов квадратных метров, что, по сравнению с прошлым периодом, выше на 7 %. Что касается офисов, то здесь уровень свободных площадей класса A вырос в целом на 30 %, при средней арендной ставке в диапазоне от 530 до 790 американских долларов. Уровень вакантных площадей помещений класса В+ вырос на 17 %, а ставка на аренду составила порядка 370 – 550 долларов США за 1 квадратный метр.

Отмечается, что массового оттока иностранных ритейлеров с российского рынка на данный момент не наблюдается, при этом в разных торговых центрах ситуация с наличием вакантных площадей различна. Так, заполняемость одних площадок близка к 100 %, в то время как у других этот показатель едва приближается к 20 %.

Та же наблюдается, что, в виду высокой волатильности национальной валюты, рынок недвижимости находится в состоянии крайней неопределённости, а негативные тенденции, которые уже успели сформироваться, продолжают развиваться. Что касается офисной недвижимости, то, по прогнозам специалиста, объём вакантных площадей в ближайшее время увеличится до 35 %. Однако в секторе класса B+ стоит ожидать снижения данного показателя на 1 – 2 %, что обусловлено, главным образом, более высокой ритейлорской активностью, в сравнении с элитной торговой зоной.

По мнению экспертов, следует ожидать и снижения ставок на аренду офисов класса А и В+. При этом, большая часть собственников будет вынуждена отказаться от привычной индексации размером в 7 – 10 %,

Следует ожидать усиление конкуренции между ритейлерами за привлечение новых клиентов. Таким образом, владельцы недвижимости могут оказаться в не очень выгодной позиции. Вместе с тем, ситуация на рынке ещё не настолько критична, и, при условии грамотного подхода, торговые помещения не должны оставаться невостребованными. Сейчас многие собственники недвижимости стараются уступать арендатором. Это достигается несколькими путями: во-первых, за счёт сокращения сроков договорив, что в дальнейшем позволяет перезаключить их на более выгодных условиях, во-вторых – с помощью фиксированной арендной ставки в рублях, а также предоставления льготных условий, что особенно действенно в отношении недвижимости офисного сегмента.

Наибольшую проблему для собственников представляет сдача в аренду тех помещений, которые ранее были заняты отделениями банков. Это обусловлено, главным образом, затратами на демонтаж хранилищ, кассовых узлов и прочего специализированного банковского оснащения. Вместе с тем, простоя в отношении торговых площадей пока наблюдаться не должно. Что касается арендной ставки, то в рублёвом эквиваленте её колебания остаются в пределах 10 % годовых.

Высоким спросом пользуются торговые объекты площадью не более 100 квадратных метров, а лучше всего продаются те помещения, которые уже сданы, либо находятся в стадии максимальной готовности. При этом суммарный объём реализованной офисной недвижимости сегмента В+ составляет порядка 63 тысяч квадратных метров. Однако, по словам эксперта, даже на самые рентабельные помещения стоимость в течение года снизилась почти на 25 %. На данный момент невостребованной остаётся торговая площадь примерно в 117 тысяч квадратных метров, при этом, в ближайшее время спрос на недвижимость данного сегмента измениться не должен.

Главной причиной роста объёма невостребованных площадей на офисном рынке является введение рекордно большого количества новой недвижимости. Вместе с тем, такая ситуация пока не повлияла на высокодоходные коммерческие центры, обладающие стабильной базой арендаторов.