News

В ближайшее время планируется выпуск новых поправок относительно градостроительного проектирования. Заключается оно в регулировании отношения жилых и нежилых помещений (которые зачастую принадлежат коммерческим организациям) жилого комплекса. Специалисты говорят о том, что полное опустошение первых этажей здания может быть чревато потерей рентабельности в размере порядка 5%, в то время как сейчас она составляет почти 12%. Чего же следует ожидать застройщикам?

Данный проект, включающий новые поправки, обсуждался достаточно долго в рамках различных площадок: круглых столов, выставок, мероприятий застройщиков и различных проектировочных ассоциаций. В основном, звучали следующие предложения по ограничению площади инфраструктур внутри жилого комплекса:

• до 1510-1529 метров квадратных нежилых помещений на каждую тысячу жителей комплекса;

• 5-6% от жилого комплекса.

Кроме того, планируется строительство дата-центров, основная задача которых состоит в специализированном размещении и хранении различных серверов, а также сетевого оборудования. Они располагаются при новых жилых комплексах с целью увеличения количества мест для работников. Единственный недостаток в том, что для обслуживания порядка тысячи квадратных метров одного центра необходимо всего 5-7 сотрудников, в большинстве своем — служба охраны.
Стремление создавать новые рабочие места вполне объяснимо, поскольку это поможет снизить так называемую маятниковую миграцию, а также разгрузить транспортные пути. Согласитесь, что в среднем житель мегаполиса тратит на дорого порядка 1-2 часов, что крайне неудобно, поэтому ситуация требует безотлагательных решений.

В основе таких решений лежит прежде всего грамотный подход к градостроительным процессам:

• выбор максимально удобного места для размещения жилого комплекса, которое должно обеспечиваться достаточно большой проходимостью потенциальных клиентов, грамотной транспортной развязкой;

• обеспечение всей необходимой социальной структурой, которая включает в себя находящиеся в шаговой доступности школы, детские сады, поликлиники и тому подобное;

• привлечение сторонних квалифицированных специалистов.

Данные показатели оптимальны и должны приниматься во внимание и застройщиками и арендаторами. Но все эти пункты подразумевают достаточно большое финансирование, которое города или отдельные застройщики позволить себе не могут. Государство стремиться переложить бюджетную составляющую на застройщиков, побуждая создавать их новые рабочие места.

Директора по инвестициям крупных девелоперских корпораций отмечают, что четко установленные и зафиксированные границы площадей нежилых помещений, которые рассчитываются от общей площади застройки жилого комплекса, в случае превышения коммерчески обоснованных трех процентов, переходят под ответственность исключительно застройщика. Оптимально, чтобы доля инфраструктур в доме составляла не более пяти процентов, но большинство застройщиков категорически не согласны с подобным предложением.

Коммерческие площади на первых этажах жилых комплексов отличаются тем, что позволяют их владельцам получать прибыль на протяжении крайне длительного времени. Даже известные торговые центры теряют со временем популярность и интерес со стороны покупателей, что в значительной мере сказывается на стоимости аренды помещений. Даже если торговые точки на первых этажах будут менять свою направленность (например, вместо булочной откроется пивная или салон красоты), арендодатели все равно будут получать стабильно высокую прибыль от данных площадей. Помимо всего прочего, такие небольшие помещения помогут развить мелкий бизнес.

Аналитики говорят, что наиболее оптимально занимать первые этажи при жилой застройке порядка 17 этажей. Это объясняется тем, что полностью занятый первый этаж как раз составит те оптимальные, разрешенные 5% нежилых помещений от общей площади застройки. Если же занять весь первый этаж пятиэтажного здания, то эта доля будет порядка 20%, что, естественно, недопустимо.

Ассоциация проектировщиков и застройщиков предлагает закрепить значение в пять процентов абсолютно для всех зданий, несмотря на этажность. Кроме того, для застройщиков возникает необходимость заполнять полностью первый этаж комплекса на магистральных или внутриквартальных трассах в случаях разной привлекательности местоположения нежилых площадей.

Есть и другие проблемы, которые могут возникнуть у застройщиков при несправедливом завышении нормативов на нежилые площади:

• размещение исключительно коммерческих площадей скажется на посадке корпусов;

• в случае торговых помещений необходимо обеспечить оптимальные зоны для погрузки и разгрузки товаров, а также дороги, позволяющие грузовому транспорту маневрировать;

• грамотные технические решения в помещениях, связанные с вентиляцией, вытяжкой, канализацией и подобным.
Например, ресторан на первом этаже должен быть оборудован удобной кухней со всем необходимым оборудованием, но запахи, вибрации и прочие шумы никак не должны влиять на жильцов комплекса. Причем, заполнение инфраструктурами первых этаж планируется еще на базе строительства и проектных работ, поэтому все это должен продумать и сделать за свой счет застройщик, а не арендатор.

Следует также учитывать, что заселение жилых комплексов может длиться порядка трех лет. В этом случае застройщикам необходимо заранее продумать, кому сдать или продать помещения в аренду, чтобы избежать лишних трат за простой, к которым относятся коммунальные услуги и налоги на владение собственностью.

В большинстве крупных городов проблема количества коммерческих площадей в только что отстроенных комплексах рассматривается сугубо индивидуально в рамках каждого объекта. По согласованию, первые этажи могут быть частично задействованы под жилые помещения. Напомним еще раз, что заполнение первых этажей различными инфраструктурами рассматривается и утверждается еще на базе строительства, что позволяет сделать площадь, обладающую максимальной эффективностью, технологичностью и удобством размещения, как оборудования, так и людей.

В настоящее время в ряде крупных городов, например, в Москве жесткий норматив на объемы коммерческих площадей еще не установлен. Специалисты надеются, что этого и не произойдет, а если некоторые поправки и появятся в каком-либо проявлении, то хотя бы это не коснется тех зданий, что уже находятся в разработке, планировка и пропорции по жилым и нежилым площадям которых уже утверждены. Такое решение скажется положительно как на экономике строительства, так и на инвестиционном положении в общем.

Общее же мнение специалистов заключается в том, что данный норматив имеет место быть, но лишь после завершения экономического кризиса. Это обусловлено тем, что малый бизнес и так сейчас претерпевает некоторые финансовые ограничения и эта проблема маловероятно, что решиться, за счет новых площадей.

Следует также учесть тот факт, что создание новых рабочих мест имеет свои недостатки и некоторые нюансы. Это обуславливается тем, что зарплата в российских регионах значительно меньше, чем в Москве. А работодателям в свою очередь крайне выгодно располагать бизнес-точки в центре Москвы, поскольку такое местоположение позволит окупить бизнес в кратчайшие сроки. Потому и работники, живущие в Москве или по близости, отдают предпочтение ездить на работу в город, даже если путь довольно долог. Такое явление, собственно говоря, и носит название маятниковой миграции. И руководство страны пытается с ней бороться, ведь создание большого количества рабочих мест в новых жилах комплексах вблизи потенциальных работников, избавит их от необходимости ежедневно совершать длительные поездки.